2013年10月17日，南昌县某公司胡总向大成南昌建设工程房地矿产部主任律师王福春咨询：有一家北京的房地产开发公司计划在江西南昌寻觅一块商业用地，这家房地产开发公司经朋友介绍找到了胡总，承诺在胡总帮忙找到符合要求的土地、促成交易后，给予一定佣金。胡总出于朋友意气，在没有签订任何协议的情况下，口头同意帮忙寻觅。经过胡总多方努力，最终在南昌找到了一块符合委托要求的土地，而且土地的卖家也同意按照北京房地产开发公司的交易条件达成买卖。胡总基本上完成了寻找订约机会，促成交易的工作。但是至此，胡总产生了疑虑：

1、担心北京公司不履行之前的口头约定，支付佣金；

2、思虑需要与北京公司签订一份怎样的书面合同来保障权益；

3、一旦北京公司拒绝支付佣金，如何维护自身合法权益。

    王福春律师分析：

    居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，一般也叫中介合同。是诺成、双务、不要式合同。在房地产投融资领域目前在土地二级市和开发融资中大量发生居间交易，出出跳单或其它纠纷越来越多。本咨询根据所述案情，律师可以判断胡总咨询的其实是一起居间合同风险防范案件。随着市场经济的迅速发展，协助市场资源配置的居间合同日益增多，在建筑工程、房地产开发领域的居间合同纠纷层出不穷。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第424条对居间合同的定义是“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。所谓订约媒介，是指介绍双方当事人订立合同，居间人斡旋于双方当事人之间，促进双方交易达成。实务中，更多的是报告与媒介居间两者相结合的形式，报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。

在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。在本案中，法律咨询人胡总实质上就是居间合同中的居间人，相应的北京房地产开发公司就是居间合同的委托人。

居间合同有三个法律特征：诺成性、双务性及不要式性。居间合同的诺成性是指只要委托人与居间人意思表示一致，居间人就负有依委托人的指示进行居间服务的义务，而一旦居间人的活动取得合同约定的居间目的，委托人就应支付报酬。双务性是指居间合同一经成立当事人双方均需承担一定的义务，居间人有据实报告提供合同约定居间服务的义务；委托人有在达到居间目的时，给付报酬的义务。不要式性是指当事人可以采取口头或者书面形式，我国《合同法》并没有要求居间合同必须为书面形式。概言之，在居间合同中，委托人的给付义务是附条件的，居间人的报酬请求权是不确定的。

二、居间合同的风险防范

1、签订书面的居间合同书

根据《民诉法》第64条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，在居间合同纠纷中，居间人至少需要证明三组事项：居间合同存在、履行了居间义务、实现了约定的居间目的，才能要求委托方支付所承诺的居间服务佣金。但是，实践中，有的居间人可能凭借社会关系，一句话、一个电话就达成一笔业务。一旦发生纠纷，居间人很难提交证据证明其提供了咨询、招投标等中介服务，特别是资源型居间人常会面临举证困难的情形。此时，如果有签订书面的居间合同书就有确实充分的证据对抗委托方。若提起诉讼，还可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）举证责任的相关规定，要求委托方提出足以反驳居间人诉请的事实或法律依据。

    2、约定排他性的居间服务

    居间合同中，在居间人报告缔约机会以后，容易诱导委托人的机会主义倾向，既要获取合同利益，又要逃避给付义务，居间服务中频繁出现的“跳单”现象即为适例。所谓“跳单”，是指委托方与居间人订立居间合同后，私下与居间人介绍的买方达成买卖协议或另行委托他人提供居间买卖服务。从居间合同的性质来讲，居间合同并不具有排他性的特征。因此，有必要在居间合同中约定排他性条款或禁止“跳弹”条款。该条款是关于委托方跳开居间人的违约责任条款，是指居间人履行了义务后，委托方由于实施了逃避佣金支付行为而应当支付相当于佣金的违约金。具体有以下几种逃避佣金支付的行为：(1)委托人与第三人私下缔约，该缔约机会系由居间人促成；(2)委托人与第三人私下缔约，该缔约机会不是由居间人促成；(3)委托人另行与他人签订居间协议，又经他人促成了缔约；(4)委托人另行与他人签订居间协议，但未促成缔约。其中，情形(1)中的居间人依据《合同法》第426条享有报酬请求权；情形(2)，(3)，(4)中的居间人依据《合同法》第427条享有必要费用返还请求权，如必要费用不能填补实际损失额的，可以按照实际损失额主张支付违约金。

3、约定清楚居间人的服务内容、居间成功的标志

在居间合同中应明确约定居间成功的标志，这是居间服务报酬请求权是否成立的重要判断依据。从法理上分析，报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应积极忠诚地为委托人寻求机会订立合同，该类居间合同的成功标志在于寻找潜在交易方或达成交易意向即可。而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为，居间人扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，通常要求居间人必须促成交易双方订立正式合同时，方才视为居间成功，居间人才可依法及合同约定向委托方要求支付居间报酬。

4、围绕居间合同，汇总己方履行义务的证据

在民事诉讼中，居间人维权通常要提供一是合同有效成立、居间人履行人合同义务及完成居间标志的相关证据。在提供居间服务的过程中，居间人提供给委托方交易信息后应该及时收集对方的反馈信息；同时收集居间人与目标交易对象之间往来的各种书证、物证乃至相关当事人的证人证言。在居间人举办的商务会议中应当制作会议记录、备忘录并由与会人签字。期间收集双方往来的信函（包括电子邮件、传真记录）、会议记录、照片、提供系争项目的资料信息、特别是居间人与委托方双方都签字盖章认可的书面证据。这样，居间人可以运用民事诉讼优势证据制度，形成盖然性占优势的证据链，最后能让法庭采信以达到维护自身合法权益的目的。 

5、涉及土地使用权转让，要注意《中华人民共和国城市房地产管理法》

由于本案涉及土地转让情形，需要注意《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、三十八条、三十九条、第四十条、第四十一条关于土地使用权不得转让、限期动工开发、土地出让金缴纳等法律强制性或禁止性规定。