2026年6月29日，最高人民法院正式发布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号），该司法解释自2026年6月30日起生效施行。全文共计23个条文，紧密围绕建设工程审判实践中长期存在的高频争议与疑难问题，系统性地修订并细化了关于招投标效力、资质挂靠、转包与违法分包、工程价款结算以及工程价款优先受偿权等一系列关键制度的裁判规则。

一、强化招投标领域的公平竞争与合同效力认定

在招投标实务中，暗箱操作、围标串标、地方保护主义及低价恶性竞争等乱象屡禁不止。投标人之间或投标人与招标人相互串通，以及招标人与投标人在开标前就实质性内容进行私下谈判，不仅侵害了其他投标人的合法权益，也严重破坏了市场竞争秩序，阻碍全国统一大市场的构建。为了捍卫招标投标法律制度的权威性，《建工解释二》第一条明确，若合同订立时属于依法必须招标的项目，但起诉前因国家政策调整已不再属于强制招标范围的，人民法院不得仅以未履行招标程序为由否定合同效力。该条款在坚守法律制度底线的同时，顺应了政策变化与市场实际，有助于在法律允许的最大限度内保障交易稳定性，防止任何一方利用效力规则谋求不当利益。第二条则针对“明招暗定”“先定后招”等违规操作作出正面回应，明确规定在确定中标人之前，招标人与投标人就实质性内容进行谈判并据此订立的合同，应当认定为无效。

二、严格禁止资质出借行为并厘清各方责任

建筑施工企业将资质出借给无资质单位或个人使用，直接违背了《建筑法》所设定的资质管理制度，给工程质量埋下隐患，进而威胁社会公众的生命财产安全。为遏制这一顽疾，《建工解释二》第三条明确，凡是涉及资质借用的协议，无论以何种形式出现，均属无效协议。出借资质的施工企业依据此类无效协议主张借用费或使用费的，人民法院一律不予支持，同时，依照本解释第二十二条的规定，法院应将相关情况、线索及证据及时通报或移送建设行政主管部门，由行政机关依法查处。另一方面，若建设工程质量经检验合格，借用资质的单位或个人可以参照其与出借方之间关于工程款支付的内部约定，向出借方主张折价补偿款。如此安排，一方面杜绝了借用方当然获取有效合同下的全部履行利益，另一方面也强化了出借方对借用方的直接偿付责任。

关于发包人应承担何种责任，第四条根据发包人在签约时是否知晓或应当知晓资质借用事实，作出了区别化处理。若发包人在订立合同时确实不知道且不应当知道存在资质借用情况，则发包人无需直接面对借用资质的单位或个人。反之，如果借用方能提供证据证明发包人对资质借用事实知情或应当知情，则发包人须直面借用方，此时法院应当将出借资质的施工企业追加为第三人参与诉讼，并综合发包人已付价款、施工进展等实际情况，判决发包人直接向借用方承担折价补偿款的支付义务。

三、始终以工程质量合格为基本前提

建筑工程质量直接关系人民群众的生命财产安全，是社会公众最为关切的民生议题之一。中共中央、国务院印发的《质量强国建设纲要》明确要求强化质量保障体系，落实参建各方的质量责任。本次司法解释在处理未完工程价款结算、无效合同项下折价补偿协议的效力认定、质量保证金的返还、修复费用的核算与承担、优先受偿权的行使条件以及优先受偿权随债权转让后的效力等问题时，均将工程质量合格作为基础性前提。例如，第十条支持承包人针对已完工部分主张工程价款，但前提是承包人须证明其施工部分质量达到合格标准。第十六条针对工程存在质量缺陷的情形，规定发包人如要求承包人承担修复费用，必须先履行通知承包人修复的程序，由承包人负责修复至合格状态；若发包人未经通知程序便直接主张修复费用，法院不予采纳。该项规则旨在引导双方本着诚信、负责的态度，务实高效地解决质量纠纷。

四、细化合同无效或解除后的清算与折价补偿规则

《民法典》就合同无效或被撤销、解除后的权利义务清理作出了原则性指引，《建工解释二》在此基础上进一步细化了建设工程场景下的具体适用。第十一条明确了折价补偿时可参照“合同关于工程价款的约定”的具体范围，涵盖了合同约定的价款金额、计价方式、支付时间、调整方法及最终结算方式等内容。第十二条则规定，对于无效的建设工程施工合同，若当事人事后自行达成了折价补偿协议并以此为依据主张各自权利义务的，法院应当尊重当事人的意思自治，予以认可支持，此举有利于高效、一次性解决各方争议。第十四条从公平角度出发，就质量保证金问题作出规定：合同无效或解除且工程尚未完工时，质量保证金的计算基数应为承包人实际应得的工程价款，返还期限自承包人退场或合同解除之日起计算。第十五条涉及退场纠纷，要求承包人及时移交施工现场及相关施工资料，并允许当事人依照《民事诉讼法》第八十四条申请证据保全，以便及时锁定施工界面状态。

五、固定总价合同的价款调整与解除后结算方法

住房和城乡建设部发布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》将建设工程合同按计价方式区分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。针对固定价格合同的调价问题，第九条明确，除合同另有约定或符合情势变更构成要件外，在固定价格模式下，人工费和材料费等费用原则上不予调整。对于固定总价合同提前解除后如何结算已完工部分价款的问题，第十条给出了具体操作路径：法院可参照合同订立时工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准或计价方法，结合行业通行规范，测算已完工部分价款占全部工程总价的比例，再以该比例乘以合同约定的固定总价，从而得出应付金额。该“比例法”计算结果清晰，对双方较为公允。同时，本条也强调，若合同解除系因发包人或承包人的违约行为所致，守约方仍可依据《民法典》第五百六十六条的要求，向违约方主张损失赔偿或其他违约责任。

六、畅通工程价款结算渠道，遏制以审计为由拖延付款

建筑领域拖欠工程款问题较为普遍，层层拖欠的传导效应最终损害末端中小企业和建筑工人的利益。尤其在一些政府投资项目中，发包人常以等待审计结论为由压款、拖款，加重了中小企业的资金压力。2025年修订的《保障中小企业款项支付条例》已明确，除法律或行政法规另有规定外，机关、事业单位及国有大型企业不得强制要求以审计结果作为结算依据。《建工解释二》第十三条在尊重当事人约定的基础上，分三个层次作出规范：第一，若双方未约定以审计或财政评审结论作为结算依据，则法院不支持将审计结论强制作为价款确定依据；第二，若双方明确约定以审计或财政评审结论为准，则审计或评审应在合理期限内出具，有约定期限的从约定，无约定时法院可结合工程规模、造价金额和复杂程度等因素综合确定，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年；第三，若审计或评审结论未在合理期限内出具，或结论内容与施工合同约定明显不符，承包人有权就工程价款申请司法鉴定，从而获得救济。

七、建设工程价款优先受偿权的行使要件、范围及转让规则

关于优先受偿权的保护范围，第十七条明确，优先权仅及于承包人承建工程的变价款，而停工、窝工产生的损失属于违约金或损害赔偿金性质，不在优先受偿之列。这主要是为了防止优先权范围过度扩张，影响发包人其他普通债权人的利益，维护交易安全。同时，法院应在判决主文中明确载明承包人享有优先受偿权的具体数额及对应的工程范围，以避免后续执行阶段产生争议。第十八条设定了以工程折价方式行使优先受偿权的四项必备条件：工程质量合格、工程依法可以折价、发包人逾期未付且经催告后在合理期限内仍未支付、折价金额与折价时工程实际价值基本相当。该设置的目的是防止发包人与承包人恶意串通，以显著低于市场价值的价格折价工程，变相转移责任财产，侵害抵押权人及其他债权人利益。第二十条将优先受偿权的效力延伸至工程毁损、灭失或被征收时所获得的替代价值，包括保险金、赔偿金和征收补偿金等。第二十一条对优先受偿权的起算时点作出调整：若因工期顺延等客观因素致使付款日相应推迟，且双方协商变更了付款日期的，则自变更后的应付之日起算；若合同未约定付款日期或约定不明，但结算协议中明确了付款日期的，则从结算协议确定的日期起算。第十九条针对优先受偿权能否随债权转让的问题，采用非封闭式列举方式，将工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算完毕、债权转让合同是否有效、受让人是否支付合理对价等四项要素，作为法院判断受让人能否行使优先权的主要参考因素，交由法官在具体个案中综合裁量。

八、废止“实际施工人”概念，回归合同相对性并明确代位权路径

对于违反法律规定直接或通过多层转包、分包链条间接取得工程项目的施工主体，《建工解释二》不再沿用“实际施工人”的统称，而是根据《民法典》《建筑法》等上位法的规定，分别表述为借用资质的单位或个人、接受转包的单位或个人、接受违法分包的单位或个人。作出这一调整的背景在于，“实际施工人”及其配套裁判规则，最初是2019年《保障农民工工资支付条例》和2020年《民法典》颁布之前，为兜底农民工工资支付而出台的临时性司法政策安排。自2019年《保障农民工工资支付条例》施行后，农民工工资的保障已有了直接、明确且有效的制度通道。若继续允许在成文法之外随意突破合同相对性原则，不仅与《民法典》第四百六十五条第二款关于相对性的规定相抵触，还会导致处于违法链条中的中间承包主体无序地向发包人主张权利，从而造成有限的偿付资源被截留或分流，真正的一线农民工反而难以获得充足资金保障。基于此，《建工解释二》第六条明确，接受转包或违法分包的施工主体，不得向与其不存在合同关系的发包人主张折价补偿款或赔偿损失。原《建工解释一》第四十三条的内容与本条不一致的，根据本解释第二十三条关于效力层级的规定，不再继续适用。与此同时，第七条扩大了依法行使代位权的主体范围，将借用资质的单位或个人等主体一并纳入，允许其依照民法典的规定向发包人行使代位权。这一设计坚持了民法典的制度体系，规范了各类主体的权利救济渠道，引导当事人运用法治思维和法治方式，在法定框架内实现自身权益。

结语

本司法解释的落地实施，意味着建设工程领域的司法裁判标准正式迈入更加精细、规范且强化监管的新阶段。对于建设单位、施工企业、各类承包主体及上下游关联方而言，必须果断摒弃过往的粗放经营习惯，深入领会并主动适配新的裁判规则。严守招投标合规底线，彻底脱离挂靠、转包、违法分包等违规经营模式，全面完善合同条款设计并注重过程证据留存，同时准确掌握工程价款结算及优先受偿权的行使时点与条件，方能在新规环境下有效规避法律风险，实现持续合规运营。

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