3、国资监管风险

挑战：省属企业资产转让需进场交易，增加时间与成本

在基础设施REITs项目中，若涉及省属企业资产转让，需遵循《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委32号令）的进场交易要求，即通过产权交易机构公开进行，以确保交易公平、公正、透明。2024年国家发改委《关于全面推动基础设施REITs常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）进一步强调市场化原则，但仍需协调国资监管要求。

这一要求对REITs项目产生了多方面的影响。进场交易涉及产权交易机构手续费（通常为交易金额的0.1%-0.3%）、资产评估费（约0.05%-0.2%）、法律咨询费等，综合成本可达项目规模的1%-2%。这些费用的增加会直接压缩REITs项目的利润空间，尤其对于一些小型项目而言，交易成本的增加可能会对项目的可行性产生较大影响。

延长了交易流程。进场交易涉及多个环节，如信息披露、意向受让方征集、资格审查、竞价交易等，每个环节都有严格的时间要求和程序规定。相比非进场交易方式，这大大延长了资产转让的时间周期，可能导致REITs项目的推进速度放缓，错过最佳的市场时机。

交易的不确定性增加。在进场交易过程中，由于市场竞争和意向受让方的不确定性，可能出现流拍等情况，这会给REITs项目带来额外的风险和成本。

律师服务：预沟通机制+政策适配性豁免，提高审批效率

为应对省属企业资产转让进场交易要求带来的问题，律师可以提供预沟通机制+交易豁免申请的服务方案。

预沟通机制是指律师在REITs项目启动初期，就与国资监管部门进行积极沟通，详细介绍项目的背景、目的、资产状况以及交易方案等信息。通过预沟通，了解监管部门的关注点和要求，提前对项目进行调整和优化，确保项目符合国资监管规定。同时，在沟通过程中，向监管部门说明项目的特殊性和紧迫性，争取监管部门的理解和支持。

交易豁免申请是指律师根据项目的具体情况，依据相关法律法规和政策规定，向国资监管部门申请豁免进场交易。对于一些特定类型的REITs项目，如涉及国家战略、重大民生工程或为实现国有资产保值增值而进行的资产转让，在满足一定条件下，可以申请豁免进场交易。在申请过程中，律师需要准备充分的材料，详细阐述项目的特殊性和豁免的必要性，证明项目交易能够确保国有资产的安全和增值，并且符合国资监管的总体目标。

在实施这一服务方案时，律师需要充分发挥专业优势，深入研究国资监管政策和法律法规，准确把握豁免申请的条件和程序。与监管部门保持良好的沟通和互动，及时回应监管部门的疑问和要求，确保预沟通和交易豁免申请的顺利进行，从而实现国资监管要求与REITs项目推进的平衡。

四、律师事务所在REITs中的服务内容

（一）全流程服务

1、前期培育阶段

前期培育阶段是基础设施REITs项目成功发行的基础性环节，律师在此阶段需通过系统性工作为项目奠定法律合规基础。核心工作包括法律尽职调查、商业模式评估及合规整改方案制定三大部分。

法律尽职调查需覆盖项目全生命周期文件：

·权属文件核查：重点审查土地使用权证、土地出让合同/划拨决定书、不动产登记簿等权属证明，确认资产权属链条完整。对于历史遗留的协议出让土地，需核查出让金缴纳凭证及规划条件变更文件；对于集体土地流转项目，需查验征地批复、村民代表大会决议等集体决策文件。

·审批文件审查：核查项目立项批复、环评批复、建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批文件，确认各环节审批权限和程序的合规性。特别关注项目实际建设内容与审批文件的一致性，防止出现"未批先建""批建不符"等情形。

·合同体系梳理：系统整理工程总承包合同、设备采购合同、运营服务协议等商业合同，分析合同效力、履行状态及潜在违约风险。重点核查重大合同中的控制权变更条款、提前终止条款等特殊约定对REITs交易的影响。

商业模式法律风险评估应聚焦三大维度：

·交易结构合规性：分析"公募基金+ABS+项目公司"架构中SPV设立、资产剥离、股权转让等环节的税务处理方案，评估国有资产转让程序是否符合32号令要求。对于涉及特许经营权的项目，需核查特许经营协议中权利转让限制条款。

·收益分配机制：审查现金流归集路径中的账户质押、资金监管等增信措施，评估运营收入划付机制的可靠性。对采用"固定+浮动"分配模式的项目，需测算不同情景下的分派覆盖率。

·创新模式合法性：对采用"PPP+REITs""Pre-REITs"等创新模式的项目，需论证其与现行金融监管政策的兼容性，特别注意不得变相突破私募资管产品嵌套层级限制。

合规整改方案的制定需体现差异化策略：

·对于程序性瑕疵，采用"补正+承诺"方式处理，如补缴土地出让金差价后由自然资源部门出具合规确认函。

·对于实体性障碍，设计"法律隔离+信用增级"组合方案，如将存在产权争议的资产剥离至专项SPV，同时由原始权益人提供差额补足承诺。

·建立整改台账管理系统，明确每项整改任务的责任部门、完成时限和验收标准，采用"红黄绿"三色标识进度管控。

2、申报阶段

申报阶段是REITs项目接受监管检验的关键过程，律师需通过专业化文件编制和问询应对保障审核通过率。

法律意见书撰写应突出三大要点：

·权属清晰论证：通过产权登记查询、现场勘查等方式确认底层资产界址清晰、他项权利登记完整。对高速公路等线性工程，需特别说明用地预审与正式供地的衔接情况；对产业园区项目，需明确区分可转让资产与公共配套设施的法律属性。

·合规经营分析：结合行业监管要求进行专项核查，如收费公路项目需提供收费权批文及收费标准备案文件，保障房项目需核查租金定价是否符合政府指导价要求。同步披露项目运营涉及的315项行政处罚事项的排查结果。

·风险揭示充分性：按照《公募REITs指引》要求，在法律意见书中专章披露土地续期、税收政策变化等重大风险因素，并说明风险缓释措施。对采用"并表型"架构的项目，需特别提示原始权益人实际控制权保留带来的治理风险。

监管问询回复需把握三大策略：

·证据链构建：针对土地权属问询，应组织不动产权证、地籍调查表、规划验收文件等形成完整证据链，必要时辅以测绘报告佐证资产物理边界。对于历史沿革复杂的项目，可申请档案管理部门出具历史文件真实性证明。

·法律适用分析：对监管关注的国资转让程序问题，应结合《企业国有资产交易监督管理办法》第48条论证REITs发行是否适用非公开协议转让情形，或通过省级国资委出具合规认定意见。

·案例援引技巧：选择性引用同类已过会项目的反馈回复要点，如参照中金普洛斯REIT对仓储用地剩余年限问题的论证逻辑，增强说服力。同步说明本项目相较于参考案例的特殊风险防控措施。

3、存续期

存续期管理是保障REITs平稳运行的重要阶段，律师需构建全流程合规管理体系。

信息披露督导应建立三级管控机制：

·定期报告审核：对季度运营报告中的出租率、EBITDA利润率等关键指标进行数据真实性核验，核查运营成本分摊的合理性。对照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第45条，确保重大关联交易披露包含交易对手方、定价依据等要素。

·临时报告触发：制定重大事项判断清单，明确资产抵押、主要运营方变更等21项必须披露的事项标准。建立48小时快速响应流程，确保如发生项目公司涉诉等紧急事件时能及时编制临时公告。

·ESG专项披露：协助编制可持续发展报告，披露项目碳排放强度、绿色建筑认证等环境指标，以及员工培训时长、社区投诉处理等社会责任履行情况。

投资者关系维护需实施三项举措：

·法律问答库建设：整理投资者常问的100个法律问题标准化答案，如基金扩募条件、资产处置程序等，确保回复内容与招募说明书披露保持一致。

·纠纷调解机制：设计"投诉-调解-仲裁"三级纠纷解决路径，对涉及份额净值计算的争议，可引入第三方评估机构进行专业认定。

·持有人会议服务：规范会议通知、议案设置等程序事项，特别关注关联方回避表决、重大事项通过比例等公司治理要件的合规把控。

4、扩募阶段

扩募阶段是实现REITs产品增值的关键操作，律师需从严把控新资产准入标准。

新资产尽调实行"三位一体"核查法：

·法律瑕疵穿透：对拟购入资产开展产权登记、抵押担保等15项专项核查，运用无人机航拍、三维建模等技术手段验证资产实物状态与权属文件记载的一致性。对存在跨区域资产包的项目，需协调多地登记机关同步查询。

·经营合规扫描：核查环保验收、消防许可等持续性经营资质，关注在建工程转固手续的完备性。对数据中心等新型基础设施，需额外核查能耗指标审批文件。

·诉讼风险排查：通过裁判文书网、执行信息公开网等平台进行全域司法检索，重点调查标的额超过净资产5%的重大未决诉讼。

交易文件修订聚焦三大重点：

·对价机制设计：在资产买卖协议中嵌入Earn-out条款，将不超过30%的交易对价与资产未来12个月的运营指标挂钩。同步设置审计调整机制，防范交割日与评估基准日之间的价值波动风险。

·过渡期管控：明确交割前重大资产处置、债务新增等禁止性行为清单，约定每日违约金计算标准。对运营类资产，需特别规定关键岗位人员留任要求。

·协同效应条款：在基金合同中增设资产协同运营承诺，要求新购资产与既有资产在管理系统、客户资源等方面实现整合，并设定具体的协同效益考核指标。

（二）创新服务产品

1、政策沙盒测试：模拟监管问询

政策沙盒测试是律师事务所为基础设施REITs项目提供的一项创新服务，旨在帮助项目方提前应对监管政策变化带来的挑战。通过模拟不同监管政策环境下的项目申报和运营情况，律师可以为项目方提供具有前瞻性的策略建议。

在设定测试场景时，律师要充分考虑监管政策的变化方向和可能的影响因素。监管政策的调整可能涉及项目资产范围、收益分配机制、信息披露要求等多个方面。假设未来监管政策对基础设施REITs项目的资产范围进行了更严格的限制，要求项目资产必须具备更高的稳定性和盈利能力，律师可以据此设定测试场景，模拟项目在这种政策环境下的申报和运营情况。律师还可以模拟监管政策对收益分配机制的调整，如要求提高投资者的收益分配比例、限制项目方的管理费用等，分析项目在新的收益分配机制下的运营可行性和对投资者的吸引力。

模拟流程通常包括以下几个步骤：首先，律师根据设定的测试场景，对项目的申报材料进行重新梳理和调整，确保申报材料符合模拟的监管政策要求。律师需要深入研究模拟的监管政策，将其具体要求融入申报材料的撰写和整理中。在模拟更严格的资产范围要求时，律师要对项目资产进行重新评估和筛选，确保申报的资产符合新的标准，并在申报材料中详细说明资产的稳定性和盈利能力。然后，律师模拟监管部门的问询方式和关注点，对调整后的申报材料进行审查，并提出问题和质疑。律师可以组织内部的专业团队进行模拟问询，模拟监管部门可能提出的各种问题，如项目资产的合规性、收益预测的合理性、风险防范措施的有效性等。项目方根据模拟问询的结果，对申报材料进行进一步的完善和优化。在模拟问询过程中，律师要及时记录问题和项目方的回应，分析问题的根源和解决方案，为项目方提供针对性的建议。

在结果分析方面，律师要对模拟测试的结果进行全面、深入的评估。如果项目在模拟监管政策环境下能够顺利通过申报和运营，律师可以总结经验，为项目方提供在实际申报和运营过程中的参考建议。律师可以将模拟测试中成功的经验和做法进行提炼，形成可复制的模式，帮助项目方更好地应对实际的监管审查。如果项目在模拟测试中遇到问题，律师要分析问题产生的原因，并提出相应的解决方案。如果模拟监管政策对项目的收益分配机制提出了新的要求，导致项目原有的收益分配方案无法满足监管要求，律师可以建议项目方调整收益分配机制，制定符合监管政策的新方案。律师还可以根据模拟测试的结果，为项目方提供应对监管政策变化的长期策略，帮助项目方建立灵活的应对机制，降低政策风险对项目的影响。

2、风险可视化工具：REITs法律风险热力图

REITs法律风险热力图是一种创新的风险可视化工具，通过直观的图表展示项目在不同阶段的法律风险分布情况，帮助项目方和投资者更好地识别和管理风险。

制作REITs法律风险热力图时，律师首先要确定风险评估的指标体系。风险评估指标可以包括项目的法律合规风险、市场风险、运营风险、财务风险等多个方面。在每个方面，律师可以进一步细分具体的风险指标，如法律合规风险可以包括土地权属风险、合同纠纷风险、审批手续风险等；市场风险可以包括市场需求变化风险、市场竞争风险、利率波动风险等。律师根据项目的实际情况，对每个风险指标进行评估，并赋予相应的风险分值。风险分值的确定可以采用定性与定量相结合的方法，综合考虑风险发生的可能性、影响程度等因素。

根据风险分值，律师将项目的风险划分为不同的等级，如低风险、中风险、高风险。一般来说，风险分值在0-30分之间的为低风险，31-60分之间的为中风险，61-100分之间的为高风险。在热力图中，不同风险等级用不同的颜色表示，如低风险用绿色表示，中风险用黄色表示，高风险用红色表示。律师根据项目在不同阶段的风险评估结果，将相应的风险等级标注在热力图上，形成直观的风险分布图表。在热力图中，项目的各个阶段和不同类型的风险都可以清晰地展示出来，项目方和投资者可以一目了然地了解项目的风险状况。

在实际项目中，REITs法律风险热力图具有广泛的应用价值。在某高速公路REITs项目中，通过制作风险热力图，项目方和投资者可以清晰地看到项目在建设阶段，土地征收手续不完善导致的法律合规风险处于高风险等级；在运营阶段，市场竞争加剧导致的市场风险处于中风险等级。根据热力图的提示，项目方可以有针对性地采取风险防范措施，如加快土地征收手续的办理，降低法律合规风险；加强市场调研，优化运营策略，应对市场竞争风险。投资者也可以根据热力图的信息，更好地评估项目的风险状况，做出合理的投资决策。风险热力图还可以作为项目风险管理的动态监测工具，随着项目的推进和风险状况的变化，律师可以及时更新热力图，为项目方和投资者提供最新的风险信息，帮助他们及时调整风险管理策略。

五、结论与建议

（一）研究结论

近期，江西省应优先推进高速、产业园区等成熟资产的REITs项目。高速公路项目具有稳定的现金流和成熟的运营模式，通过REITs可以盘活资产，为交通基础设施的进一步建设和维护提供资金。产业园区项目则有助于促进产业集聚和升级，提高园区的运营管理水平。在推进过程中，要充分利用现有的资产优势，加强项目的包装和推广，吸引投资者参与。

中长期来看，江西省可以积极探索保障房、新能源等创新品类的REITs。随着城市化进程的加快，保障性租赁住房的需求日益增长，发展保障性租赁住房REITs，能够有效缓解住房压力，同时为社会资本提供新的投资渠道。新能源产业作为未来发展的重要方向，相关基础设施项目如风力发电场、太阳能电站等，具有良好的发展前景。通过REITs，可以加速新能源产业的发展，推动能源结构的优化升级。

（二）发展建议

1、政府层面

江西省政府部门应进一步完善地方配套政策。在项目申报、审批、税收、资金扶持等方面，制定更加详细和具有针对性的政策措施。简化项目申报和审批流程，提高行政效率，为REITs项目的落地提供便利。加大对REITs项目的税收优惠力度，降低项目运营成本，提高投资者的收益。设立专项扶持资金，对符合条件的REITs项目给予资金支持，引导社会资本参与。

加强对REITs项目的扶持力度。建立健全REITs项目的监管机制，加强对项目的全生命周期监管，确保项目合法合规运营。加强与金融机构的合作，搭建融资对接平台，为REITs项目提供多元化的融资渠道。加大对REITs知识的宣传和普及力度，提高社会各界对REITs的认知和接受程度，营造良好的市场环境。

2、参与方层面

REITs项目参与方应加强项目前期规划。在项目筛选阶段，要充分考虑项目的资产质量、收益稳定性、市场前景等因素，选择具有潜力的项目。在项目设计阶段，要合理设计交易结构，明确各方的权利和义务，降低项目风险。做好项目的可行性研究和尽职调查，为项目的顺利推进奠定基础。

提高项目运营管理水平。建立专业的运营管理团队，加强对项目的日常运营和维护。优化运营流程，降低运营成本，提高项目的盈利能力。加强对市场的监测和分析，及时调整运营策略，应对市场变化。

高度重视法律风险防控。在项目推进过程中，要严格遵守相关法律法规，确保项目的合法合规性。加强对法律风险的识别和评估，制定相应的风险应对措施。在涉及土地权属、合同签订、资产交易等关键环节，要充分发挥律师的专业作用，避免法律纠纷

3、律师角色

律师需持续跟踪国家与地方REITs政策动态，建立专项政策库，针对江西省产业支持目录、环保标准等特色要求，提供定制化合规解读。研发“监管问答智能匹配系统”，将历史过会案例的反馈意见与现行规则关联，预判审核关注点。

创新服务工具方面，开发“REITs法律风险量化评估模型”，通过权重赋值测算土地权属、收益稳定性等风险敞口，生成可视化整改优先级清单。推广“沙盒测试+热力图”组合工具，模拟国资转让、税收筹划等复杂场景的合规路径。

在项目落地环节，律师应主导构建“全周期法律合规台账”，覆盖从资产筛选到存续管理的21个关键节点。设立跨领域专家协作机制，联合评估师、税务师等出具一体化解决方案，缩短项目申报周期30%以上。通过标准化文件模板与动态风险预警系统，确保项目持续符合监管要求。（版权赣商律师、转载注明来源）

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