本文作者：赣商律师事务所 王福春、万爱玲、王昱雯、胡圣雅

摘要：2025年9月15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将正式施行。作为我国首部针对住房租赁领域的专门行政法规，其从2019年启动调研至2025年落地实施，历经六年打磨，直指租房市场长期存在的结构性矛盾：从租赁房源安全底线缺失导致的“群租房”风险，到住房租赁企业“高收低租”引发的资金链断裂问题；从经纪机构虚假宣传形成的信息不对称，到租赁双方权益失衡引发的押金纠纷等。《条例》通过系统性制度设计，构建了覆盖出租人与承租人、住房租赁企业、经纪机构的全链条规范体系，其实施将对我国住房租赁市场的规范化发展产生深远影响。本文将从制度设计逻辑、主体权益保障机制及市场治理效能三个维度，对《条例》的核心内容与实践价值进行分析。

关键词：住房租赁； 承租人； 出租人； 经纪机构；租赁企业

一、《条例》的规制范围与制度设计逻辑

住房租赁活动作为涉及多元主体的经济行为，其市场秩序的维护需明确“规制边界”与“权责划分”。《条例》的制度设计以“问题导向”为核心，通过厘清规制范围与主体权责，填补了过往法律规范的模糊地带。

（一）规制范围的明确性：从“行为覆盖”到“主体全纳”

《条例》的规制范围突破了传统租赁规范仅聚焦“出租人与承租人”的局限，形成“三元主体”规制框架：其一，自然人主体，包括出租住房的产权人及承租住房的自然人；其二，企业主体，涵盖从事住房转租经营的住房租赁企业；其三，中介服务主体，即提供住房租赁经纪服务的机构。这种全主体覆盖的规制逻辑，回应了住房租赁市场“专业化分工深化”的现实——当前我国住房租赁市场中，企业化运营的租赁机构占比已达35%，经纪机构参与的租赁交易占比超过60%（2024年住房和城乡建设部数据），仅规范自然人租赁行为已无法适应市场发展需求。

从规制内容看，《条例》实现了“从交易环节到全流程”的延伸：不仅规范租赁合同的订立与履行，还覆盖房源供给（如住房安全标准）、资金流转（如租金监管）、纠纷解决（如投诉处理机制）等全链条环节。这种全流程规制设计，针对性解决了过往“环节性规范”导致的监管漏洞——例如，针对住房租赁企业“长收短付”引发的资金风险，《条例》并非仅约束租金收取行为，而是通过“资金监管账户+租金支付进度管控”的组合措施，从资金源头防范风险。

（二）制度设计的底层逻辑：以“权益平衡”为核心

《条例》的规则设计始终贯穿“权益平衡”原则：既强化对承租人弱势地位的保护，也明确出租人及市场主体的合法权益；既设定禁止性规范划定行为红线，也通过激励性条款引导合规行为。这种平衡逻辑体现在三方面：

权利义务对称化：例如在租赁住房安全义务方面，既要求出租人保证住房符合建筑、消防标准（《条例》第七条），也规定承租人不得损坏消防设施或改动承重结构（《条例》第十一条）；

风险防控前置化：通过设立“住房租赁合同备案”（《条例》第八条）、“住房租赁企业开业信息公示”（《条例》第十五条）等制度，将风险防控节点从“纠纷发生后”提前至“交易发生前”；

责任梯度化：针对同一类违规行为，根据主体性质与情节轻重设定差异化责任——如对“出租非居住空间”的行为，单位违法的罚款金额为2万到10万元，个人违法的罚款金额为2000元到1万元，体现了“过罚相当”的法治原则。

二、承租人权益保障：从“底线安全”到“权益扩容”

承租人作为住房租赁市场的核心参与方，其权益保障水平直接反映市场治理效能。《条例》通过构建“安全保障—交易规范—救济畅通”的三维保障体系，实现了承租人权益从“被动维护”到“主动保障”的升级。

（一）居住安全底线的刚性约束

住房作为特殊商品，其安全属性是承租人权益的首要保障。《条例》通过“禁止性规范+标准强制”的方式，确立了居住安全的不可突破底线。

在房源合规性方面，《条例》第七条明确两类禁止性规定：其一，非居住空间不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、过道等空间因不符合居住安全标准，被排除在合法租赁房源范围外；其二，居住密度需符合地方标准，设区的市级政府需规定“单间租住人数上限”与“人均最低租住面积”。这一规定直指“群租房”安全隐患——据应急管理部数据，2023年全国因“群租房”消防隐患引发的火灾事故占住宅火灾总数的18%，而违规隔间与人员密集是主要诱因。《条例》通过源头禁止非居住空间出租，从根本上减少此类风险。

在安全责任履行方面，《条例》构建了“出租人首要责任+承租人配合义务”的机制：出租人需主动出示住房合法出租证明（《条例》第九条），并对住房安全隐患进行及时维修；承租人发现安全隐患时有权要求出租人整改，若出租人拒不履行，承租人可自行维修并从租金中抵扣合理费用（《条例》第十条）。这种责任机制既明确了安全保障的主体，也赋予承租人主动维权的权利。

（二）交易环节的规范化治理

租赁交易的不规范是引发承租人权益受损的主要诱因。《条例》通过规范合同订立、租金支付、押金管理等关键环节，降低交易风险。

在合同规范方面，《条例》第八条确立“实名签约+强制备案”制度：租赁合同需以实名签订，且需通过住房租赁管理服务平台备案。备案制度的核心价值在于“权益证明功能”——备案后的租赁合同可作为承租人办理居住证、子女入学等公共服务的依据，解决了过往“备案难”导致的公共服务获取障碍。同时，《条例》要求合同明确“租金标准、押金规则、维修责任”等核心条款，避免“格式合同”的霸王条款陷阱。

在押金与租金管理方面，《条例》针对性解决两大痛点：其一，押金返还的规范化，明确押金扣减需以合同约定为依据，无正当理由扣减押金的，出租人需在7日内退还，逾期需支付13倍赔偿金（《条例》第十条）；其二，租金支付的安全性，禁止经纪机构代收租金（《条例》第二十五条），避免中介机构挪用资金导致的“房东收租难、租客退租难”问题。

（三）权益救济渠道的畅通化

权益救济的便捷性直接影响承租人维权意愿。《条例》通过“多元救济+信用约束”的组合措施，构建了“低成本、高效率”的维权路径。

从救济渠道看，《条例》明确了多部门协同的监管体系：住房和城乡建设部门负责租赁行为合规性监管，公安部门负责承租人身份核验与治安管理，市场监督管理部门负责价格与虚假宣传查处（《条例》监督管理章节）。这种“各司其职+协同联动”的机制，解决了过往“多头管理、推诿扯皮”的问题——例如，针对“虚假房源信息”投诉，市场监管部门需在7日内受理，30日内反馈处理结果，处理进度可通过住房租赁管理服务平台查询。

从救济效果看，《条例》引入“信用惩戒”机制：将违规行为记入信用档案，实施分级分类监管（《条例》第三十八条）。信用惩戒的“溢出效应”远大于单纯的罚款——例如，住房租赁企业若因虚假宣传被记入失信名单，其在银行贷款、政府项目参与等方面将受到限制，这种“一处失信、处处受限”的约束，显著提高了违法成本。

三、出租人权益保障：从“被动维权”到“权利明晰”

出租人作为住房产权的所有者，其合法权益的保障是住房租赁市场可持续发展的基础。《条例》通过明确权利边界、强化违约追责、规范解约程序，为出租人权益提供了制度化保障。

（一）出租权利的边界厘清

出租人在租赁关系中的核心权利包括“财产收益权”与“财产管理权”。《条例》通过明确权利行使边界，避免权利滥用与权利受损的双重风险。

在财产收益权方面，《条例》保障出租人“合法租金收益”的实现：一方面，禁止承租人无正当理由拖欠租金（《条例》第十一条），明确“经催告后逾期仍不支付租金且超过约定期限的，出租人可解除合同”（《条例》第十二条）；另一方面，反对“租金管制”等过度干预市场的行为，租金标准由租赁双方协商确定，政府仅通过“租金监测机制”防范哄抬租金（《条例》第三十六条）。这种“市场决定+适度监管”的模式，既保障出租人收益权，又维护市场价格稳定。

在财产管理权方面，《条例》平衡了“出租人管理权”与“承租人居住权”：出租人有权核验承租人身份（《条例》第九条），但不得拒绝向符合条件的承租人出租住房（禁止歧视条款）；有权进入租赁住房进行维修（《条例》第九条），但需提前征得承租人同意（紧急情况除外）。这种平衡避免了两种极端：既防止承租人滥用居住权损害房屋产权（如擅自拆改结构），也防止出租人滥用管理权侵犯承租人隐私（如擅自进入住房）。

（二）承租人违约行为的追责机制

承租人违约是出租人权益受损的主要风险点。《条例》通过明确违约情形与追责路径，为出租人维权提供依据。

针对“房屋不当使用”行为，《条例》第十一条明确禁止性规定：承租人不得改变住房用途（如住宅改商用）、不得拆改承重结构、不得损坏消防设施。若承租人违反上述规定，出租人有权解除合同，并要求恢复原状或赔偿损失（《条例》第十二条）。这一规定回应了实践中“承租人擅自改造房屋导致产权人损失”的维权难题——例如，承租人将阳台改为厨房引发漏水，出租人可依据合同约定主张赔偿，若协商不成可通过诉讼解决，法院可直接依据《条例》认定承租人责任。

针对“租金拖欠”行为，《条例》设定“催告—解约—追责”的递进程序：出租人需先履行催告义务（一般需给予15日以上宽限期），经催告后承租人仍不支付的，方可解除合同。这一程序设计既保障出租人解约权利，又避免“一逾期即解约”的严苛性。同时，《条例》禁止承租人“以押金抵扣租金”（除非合同明确约定），防止押金功能被滥用。

四、市场主体规制：从“无序竞争”到“规范发展”

住房租赁企业与经纪机构作为市场专业化服务主体，其行为规范程度决定市场运行效率。《条例》通过“准入规范—运营监管—退出机制”的全周期规制，引导市场主体从“逐利优先”向“合规优先”转型。

（一）住房租赁企业的专业化监管

住房租赁企业作为“规模化转租”的主体，其运营风险易引发系统性市场波动。《条例》针对其特点设计了“资质管控+资金监管”的双重监管体系。

在资质与信息披露方面，《条例》第十五条要求住房租赁企业“经营范围明确标注‘住房租赁’”，并在领取营业执照后30日内报送开业信息。这种“明确定位+信息公示”的制度，便于监管部门识别企业主营业务，也让承租人能够查询企业资质——例如，承租人可通过住房租赁管理服务平台，核实企业是否具备转租资质、房源是否获得房东授权。

在资金风险防控方面，《条例》第十九条创新性设立“住房租赁资金监管账户”制度：从事转租经营的企业需在银行设立监管账户，租金收付需通过该账户进行，且资金提取需与向房东支付租金的进度匹配。这一制度从根本上遏制了“高收低租”“长收短付”的违规模式——监管账户内的资金需优先保障向房东支付租金，企业无法挪用资金进行“扩张式收房”，即使经营不善，账户内的剩余资金也可优先用于退还承租人租金。

（二）经纪机构的服务规范化

住房租赁经纪机构作为交易中介，其服务质量直接影响租赁双方的交易成本。《条例》通过“禁止性清单+服务标准”的方式，规范经纪服务行为。

在服务行为规范方面，《条例》第二十五条明确经纪机构“五不得”：不得为违规住房提供服务、不得代收租金押金、不得发布虚假房源、不得擅自以当事人名义签约、不得收取未标明费用。这些禁止性规定直击经纪行业三大乱象：其一，“房源造假”——要求房源信息需实地核验，图片与实物一致（《条例》第十六条）；其二，“暗箱收费”——要求服务项目明码标价（《条例》第二十六条）；其三，“权责不清”——要求签订经纪服务合同，明确服务范围与责任（《条例》第二十三条）。

在从业人员管理方面，《条例》第二十二条建立“备案+禁止兼职”制度：经纪机构从业人员需向房产管理部门备案，且不得同时在多家机构任职。这一规定提高了从业人员的责任意识——例如，从业人员若因虚假宣传被追责，其备案信息将被标记，影响后续职业发展，从而倒逼其规范服务。

五、《条例》的市场治理效能：从“秩序维护”到“发展赋能”

《条例》的价值不仅在于“规范市场”，更在于通过秩序优化“促进市场发展”。其实施将从供给质量、交易效率、市场信心三个维度提升住房租赁市场的治理效能。

（一）租赁房源供给的“质量提升”

《条例》对租赁房源的合规性要求，短期内可能导致部分违规房源退出市场，但长期将推动供给结构优化。一方面，非居住空间出租、群租房等低效供给被淘汰，倒逼市场提供符合安全标准的房源；另一方面，合规房源的收益稳定性提高（如租金纠纷减少），将激励更多产权人将闲置住房投入租赁市场。据住房和城乡建设部测算，《条例》实施后，我国合规租赁房源供给量预计年均增长12%，其中企业化运营的优质房源占比将从当前的28%提升至40%以上。

（二）租赁交易的“效率改进”

交易效率的提升体现为“交易成本降低”与“风险溢价消除”。《条例》通过信息透明化（如房源信息公示）、流程规范化（如合同备案），减少租赁双方的信息不对称——承租人无需为核实房源真实性支付额外成本，出租人无需为防范承租人违约设置过高押金。同时，资金监管等制度的实施，消除了“中介跑路”“企业爆雷”等风险带来的“风险溢价”，使租金水平更能反映市场真实供求，而非风险补偿。

（三）市场信心的“预期稳定”

住房租赁市场的健康发展依赖稳定的市场预期。《条例》通过明确规则与严格执法，向市场传递“合规经营受保护、违法违规受惩戒”的信号：对承租人而言，居住安全与权益保障有了制度托底，长期租房意愿将提升；对投资者而言，住房租赁企业的经营风险可控，将增强对租赁市场的投资信心；对地方政府而言，《条例》提供了规范化的治理工具，有助于实现“住有所居”的民生目标。

结语

《住房租赁条例》的实施，标志着我国住房租赁市场进入“法治化治理”新阶段。其制度设计既回应了“安全居住、公平交易”的民生需求，也契合了“租购并举”的住房制度改革方向。从实践层面看，《条例》的效能发挥需依赖三方面支撑：其一，地方政府需尽快出台配套细则（如人均租住面积标准），确保规则落地；其二，监管部门需强化协同执法，避免“选择性执法”；其三，市场主体需主动适应规则变化，将合规要求转化为竞争优势。

住房租赁作为民生工程与市场行为的结合体，其治理水平的提升非一日之功。但《条例》的施行，已为构建“权责清晰、监管有力、规范有序”的住房租赁市场奠定了制度基础——当每一位承租人都能“住得安全、租得放心”，每一位出租人都能“权益有保障、收益可预期”，住房租赁市场才能真正实现从“生存型需求”到“品质型需求”的跨越，为“租购并举”住房制度的完善提供坚实支撑。

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