【引言】

公寓作为住宅的重要补充形式，以总价低、门槛低、周边配套齐全等优势吸引了投资者与新一代年轻人的关注，购买公寓愈发成为了新的潮流。然而，奔腾的潮流之下也在涌动着暗流--购买的公寓相关法律风险也越来越高，不乏“暴雷”案例。现本文从南昌“金地源青年城”公寓楼变办公楼事件，分析购买公寓的法律风险。

案 情 简 介

2021年11月19日，南昌市新建区市场监督管理局做出了[洪新市监公处字（2021）42号]行政处罚决定，向江西省众人置业有限公司开出了198万的“天价”罚单，理由是其开发的楼盘“金地源青年城”涉嫌虚假宣传。

2021年8月本应该是“金地源青年城”7＃楼业主收房的大喜之日，南昌市新建区政府、区信访部门却收到了大量的投诉。并且有部分业主上门围堵新建区政府部门，严重影响了政府机关正常办公秩序，造成社会和谐不稳定因素。南昌市新建区市场监督管理局介入此事，同时请南昌市国土资源局新建分局、国网南昌市新建区供电公司协查。

南昌市新建区市场监督管理局关于此事举行了听证会，在听取了双方当事人的陈述、申辩理由后，查明如下事实：

1、金地源项目案涉的7＃楼规划为办公楼，属于商业服务业，非公寓楼；

2、金地源项目开发商为了达到营销金地源青年城项目7＃楼的目的，将7＃楼的规划许可审批使用功能属于办公楼性质的商品房源对外宣传为公寓性质进行销售，并宣传7#楼用电性质为民用电，通过在营销中心发布广告进行虚假宣传的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，构成虚假或引人误解的商业宣传行为。

南昌市新建区市场监督管理局认为案涉项目开发商的违法行为损害了消费者的合法权益，引起购房业多次举报、群体上访，围堵区政府大门，严重影响政府机关正常办公秩序，造成社会和谐不稳定因素，为制止当事人违法行为，保护消费者合法权益，维护社会经济秩序。结合《江西省市场监督管理行政处罚裁量权适用规则（试行）》第十五条第一款第一项的规定，对案涉项目开发商的违法行为予以从重处罚。

案 情 法 律 分 析

结合购房业主的举报材料与南昌市新建区市场监督管理局披露的处罚决定书来看，金地源案涉项目7#楼的实际用电性质为物业管理及办公商业用电，用电类别为一般工商业电价，与开发商的广告宣传语“民用电，生活成本低”相差甚远。虽然开发商公示的相关材料上明确了案涉7#楼为非住宅、商业办公，与购房业主签订的购商合同上也明确了规划用途为办公。但是根据业主们提供的宣传资料显示，案涉项目7#楼的无论是户型鉴赏、整层平面图，还是广告彩页、营销工作人员均明确表示，该楼盘为商住两用房，是住宅公寓类型的房屋，直到业主收房时才发现真实情况。这属于典型的宣传广告语失真，开发商在销售过程中的宣传名不副实、夸大其词，导致的房屋买卖合同纠纷。

开发商在广告宣传、营销过程中均将案涉项目7#楼用明示或者暗示的手段表述为可以居住的公寓楼，用电等各方面均为民用类型，给购房业主的心理暗示为该楼盘为住宅公寓。开发商即使辩称在购房合同中有明确房屋类型为办公，也不能免除其虚假宣传楼盘为住宅公寓的责任。南昌市新建区市场监督管理局对其虚假宣传的行为进行法律上的惩戒合理、适当。

案涉项目的开发商除了要承担行政责任外，还可能会面临着系列的民事纠纷，承担购房款的退赔责任。

购房业主在收房时发现该楼栋不是公寓楼，而是办公楼时，心里难免会有疑惑，甚至认为自己受到了欺骗。事实上，购房业主与开发商签订的合同属于欺诈合同，是可撤销的。开发商在宣传、营销过程中都将案涉项目7#办公楼明确为公寓楼，此种欺诈的手段使得有意向购买的业主认为其购买的商品房是公寓而非办公用房，在违背真实意思的情况下签订了商品房买卖合同。故，购房业主可以依据《民法典》第一百四十八条之规定，向人民法院请求撤销合同。

律师建议

一、购买商品房无论是用于投资还是自住，均是家庭的重大支出，应当理性对待：在没有看到或者签订正式的商品房买卖合同前，守住自己的荷包；

二、商品房买卖合同里的内容应当仔细查看，如合同内容与开发商宣传内容不一致的请款下（例如：开发商宣传房屋为住宅、公寓，实际为办公），建议缓签合同，请教专业人士判断后再决定是否签订；

三、如遇到本文所述的情形，应当在第一时间向人民法院申请撤销合同。因为受欺诈签订的合同，当事人享有的撤销权期限为一年，逾期不再享有胜诉权。

四、如本文所述的情形，当事人往往会考虑开发商涉及金额巨大，即使胜诉，开发商是否有实力退赔购房款。在《最高人民法院关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知》里已经对当事人的担忧做出了相关的规定，概括来说就是九个字“早起诉、早保全、早分钱”，无需担心拿不到退赔的购房款。

指导：王福春|赣商律师事务所高级合伙人，执业领域建设工程房地矿产与投资并购

作者：周广丰|赣商律师事务所建筑房地产团队专职诉讼律师，多年工程行业实务经验